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重磅!深圳首现“假长租”阻止“法拍房”刑案...

时间:2019-04-10 23:31 来源:新晨日报网 作者:admin 阅读:
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    法拍房长租合同涉嫌虚假诉讼被刑事立案



    文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

    关键词:法拍房、不交吉、收房、长租合同、买卖不破租赁、恶意串通、虚假诉讼、竞得人、租客、次承租人。

    1、涉嫌事先布局,起诉长租合同,法院判决有效

    涉案物业位于深圳市罗湖区某大厦,面积2377.47平米。

    事件主角(“租客”)王某,2016年以业主某公司为被告向罗湖区法院起诉,请求确认双方所签租期为2013年3月4日—2028年3月4日(15年)的《房屋租赁合同》有效,某公司协助办理租赁备案手续。

    王某诉称:某公司因资金短缺,急需周转,故而与自己签订15年《房屋租赁合同》,并约定3个月内收齐租金1750万,签约后自己于2013年3月6日至5月20日分六次支付完毕全部租金1750万,并由某公司出具收据。

    某公司辩称:王某所述属实,15年期《房屋租赁合同》有效。

    罗湖法院(2016)粤0303民初2262号判决:1、《房屋租赁合同》合法有效;2、某公司协助王某办理租赁备案手续。

    一审判决后,王某和某公司均未上诉,已发生法律效力。
    


    近年来,虚假诉讼罪呈大幅上升趋势

    2、涉案物业被拍卖,法院“不交吉”

    涉案物业被法院拍卖,深圳市土地房产交易中心官网显示:委托人(执行法院)的相关说明及瑕疵声明为:ABCDEFG,而“F项”内容即为“拍卖物上如存在房屋租赁等合同关系,拍卖成交后,由买受人与相关合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理,委托法院不负责清场交付”,拍卖信息同时显示存在租约,并特别备注: “该房的租期及租约由买受人自行核实解决;法院不负责清场交付;案外人王某称享有承租权,租赁期限至2028年3月4日止,租金已一次性付清。”

    2016年8月12日,竞得人刘某以底价竞得涉案物业,11月9日深圳市福田区法院出具裁定书,确认涉案物业归刘某所有,2017年2月27日刘某取得不动产权利证书,然因拍卖前已声明不负责清场交付,执行法院租赁关系不予处理。



    深圳法院普遍“不交吉”拍卖

    3、“竞得人”清房遇阻,“租客”依判决拒绝交房

    2017年2月28日,刘某向承租人发出告知函,要求限期联系交接事宜,租客王某主张与原业主某公司存在15年租约未到期,租金1750万已全部支付完毕,并出具罗湖法院2262号判决书,声称租赁关系已经法院生效判决确认,并据此拒绝交房交租。

    4、“竞得人”提起第三人撤销之诉:罗湖法院支持

    竞得人刘某认为王某与某公司之间恶意串通,15年长租合同虚假伪造,罗湖法院2262号判决系王某为阻止将来房屋被拍卖而事先恶意提起的虚假诉讼。

    2017年4月27日,刘某向深圳市罗湖区法院提起第三人撤销之诉,要求撤诉2262号判决。

    罗湖法院经审理认为:王某与某公司所谓2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》真实性存疑,双方均不能提供该合同原件以供司法鉴定,就此承担举证不能后果,本院依法认定该合同并不存在。在2262号案及本案审理过程中,王某所述六笔付款无一为其本人支付,而代付款人均未到庭确认,其中两笔经其他生效判决确认,为基于其他借款合同发生,另四笔代付款人、代收款人之间存在多笔资金往来,不足以证明用于支付王某所谓租金。

    2017年10月31日罗湖法院(2017)粤0303民撤2号一审判决:1、撤销本院2262号判决;2、确认王某与某公司未于2013年3月4日签订《房屋租赁合同》。

    5、“租客”上诉,深圳中院驳回“竞得人”起诉

    租客王某不服,向深圳市中级法院上诉,主张竞得人刘某不具备第三人撤销之诉原告主体资格,其在参与竞拍前便已知晓涉案物业存在15年租期的情况,并因此导致竞拍价格较低。

    深圳中院经审理认为:刘某既不属于2262号案有独立请求权的第三人,也不属于无独立请求权的第三人,其在参与竞拍时已知王某租赁事宜,在对此明知的情况下未进一步核实上述租赁事实,仍然竞拍该房产,属于自行处分权利,其提起本案第三人撤销之诉不符合程序性条件。

    2018年8月13日深圳市中级人民法院(2018)粤03民终5363号二审判决:1、撤销罗湖法院民撤2号判决;2、驳回刘某的起诉。

    6、“次承租人”租金支付争议,人民调解、法院裁定与“竞得人”“联名暂存”

    因租客王某又将涉案物业转租给次承租人,2017年3月刘某要求直接收取次承租人租金,次承租人不同意发生争议,经深圳市罗湖区南湖街道人民调解委员会主持调解,深圳市罗湖区法院依据《人民调解协议书》作出(2017)粤0303民特445号《民事裁定书》确定:

    次承租人从2017年3月起将每月租金人民币16.64万元的三分之一(即54900元)暂存给刘某,剩余三分之二(即11.15万元)则暂存至次承租人和刘某联名开设的共同监管账户。若至2017年6月末王某并未起诉次承租人或次承租人并未起诉王某,则双方同意共同解除上述联名共管账户,次承租人开始向刘某每月正常缴纳租金,若起诉后依照法院判决执行。

    7、长租合同判决有效,“联名暂存”租金被当“租客”财产执行,“竞得人”异议被驳回

    2018年9月29日河北省廊坊市法院因民间借贷案执行租客王某,将上述“联名暂存”监管账户中200余万元作为王某财产全部划走。

    竞得人刘某提出异议,要求中止对联名账户的执行并执行回转已执行部分,2018年10月18日廊坊法院裁定驳回刘某异议,理由如下:

    被执行人王某与某公司签订的《房屋租赁合同》已经深圳市罗湖区法院(2016)粤0303民初2262号民事判决书确认合法有效,异议人就上述判决提起的撤销之诉深圳市罗湖区法院作出的(2017)粤0303民撤2号民事判决书已被深圳市中级法院作出的(2018)粤03民终5363号民裁定书撤销并驳回异议人的起诉。被执行人王某就涉案物业租赁在先,异议人在竞拍该房产时就应当知道该房产有租赁,拍卖公告已示明有租赁。被执行人王某租赁期内对该房产有租赁使用权,其后又转租给第三人并无不妥,王某收取租金合理合法。现王某为本院被执行人,所以本院扣划王某所得租金收入符合法律规定。

    8、“竞得人”申请执行“次承租人”,两家法院打架,次承租人无奈,“租客”异议被驳回

    因次承租人未履行深圳市罗湖区法院作出(2017)粤0303民特445号人民调解《民事裁定书》,刘某向罗湖法院申请执行,罗湖法院(2018)粤0303执13865号立案强制执行,由此导致湖北廊坊法院将次承租人租金当做租客王某财产执行,而罗湖法院当做竞得人刘某财产执行的矛盾结果。

    罗湖法院执行过程中,租客王某提出执行异议,认为次承租人所付租金应是本人而非刘某财产,请求解除或终止执行。次承租人认可罗湖法院依据《人民调解协议书》出具的(2017)粤0303民特445号《民事裁定书》有效,但面对罗湖法院与廊坊法院的矛盾生效法律文件,无法判断应该如何执行,无法依据自身的能力判断应将租金交给哪个法院,不论执行哪一个法院的《执行通知书》,都将面临着拒不执行另一个法院的《执行通知书》的法律风险!

    2018年12月18日罗湖法院(2018)粤0303执异402号裁定认为:(2017)粤0303民特445号《民事裁定书》已发生法律效力,案外人王某对生效的《民事裁定书》不服,可以通过申请案件再审的方式主张权利,再审申请不停止案件的执行。因此案外人王某向本院提出执行异议申请,要求中止执行已生效的民事裁定书内容,没有法律依据,本院予以驳回。

    9、“租客”不服次承租人“联名暂存”《民事裁定书》,启动再审

    异议被驳回后,2019年1月8日租客王某向罗湖法院申请再审,以竞得人刘某与次承租人串通,损害其合法权益为由,要求撤销罗湖法院依据《人民调解协议书》出具的(2017)粤0303民特445号《民事裁定书》,目前该案已于2019年4月2日开庭,尚无判决。

    10、期间,民转刑,“租客”涉虚假诉讼罪被刑事立案

    2018年11月20日,王某等人被深圳市公安局罗湖分局以涉嫌虚假诉讼罪立案侦查(见文前图),一旦构成犯罪,将面临三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金处罚(情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金)!

    信荣说:虚假诉讼风险巨大,切莫为之!

    1、由于限购令的存在和房价的暴涨,房地产市场曾是虚假民事诉讼高发区,比较有代表的如2010年限购令之初全国出现的买卖双方串通虚假诉讼裁决过户(为此,最高人民法院曾于2013年发布《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》和2015年深圳二手房业主违约潮中业主虚构民间借贷查封自有房屋;

    2、虚假诉讼入罪在2015年11月1日《刑法修正案(九)》实施之后,在此之前主要通过民事制裁,打击力度有限,由此导致虚假诉讼日益泛滥,案外人权益被严重损害;

    3、实施虚假诉讼行为,非法占有他人财产或者逃避合法债务,又构成诈骗罪,职务侵占罪,拒不执行判决、裁定罪,贪污罪等犯罪的,依照处罚较重的规定定罪从重处罚;

    4、诉讼代理人(多为律师)、证人、鉴定人等诉讼参与人与他人通谋,代理提起虚假民事诉讼、故意作虚假证言或者出具虚假鉴定意见,共同实施虚假诉讼行为的,依照共同犯罪的规定定罪处罚;同时构成妨害作证罪,帮助毁灭、伪造证据罪等犯罪的,依照处罚较重的规定定罪从重处罚!

    5、笔者坚持清场交付拍卖房是执行法院的法定义务,法院公告声明不清场交付本身涉嫌违法的观点,认为本案拍卖执行法院声明“不负责清场交付”明显违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定,除非法定不破租赁情况,可以通过执行异议之诉程序要求执行法院强制清场交付(推荐阅读:《法拍房:涉嫌违法,安徽、江苏高院对“不交吉”拍卖说不!》)

    “以梦为马,不负韶华”,信荣(全国)律师团队——全国“房地产”法律服务提供商,实现全国“房地产”争议一线(客服专线:400-0755-618)解决,欢迎关注。

    About 信荣——一家成立于2007年,定位于全国范围内“房地产”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房地产”纠纷一线(客服专线:400-0755-618)解决的首家跨区域房地产律师连锁品牌,目前已在全国24省市设立地方团队。

(责任编辑:admin)

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